Bilan

Régies immobilières: le marché s’assouplit

Maintenant que le spectre d’une bulle s’est éloigné, les prix baissent, surtout dans le segment du luxe. La branche appelle à des conditions de crédit plus favorables pour la classe moyenne.
  • La période est très favorable pour acheter, affirment Jean-Jacques Morard, directeur de De Rham

    Crédits: Evard
  • Etienne Nagy, directeur de Naef.

    Crédits: Flusin

Après la fébrilité, la paralysie. Les professionnels de l’immobilier, qui ont vécu des années dans la crainte de l’éclatement d’une bulle, ont vu ce spectre s’éloigner à partir de 2013. Depuis, le marché s’est assoupi. «Sur ces dix-huit derniers mois, on observe un tassement des prix et de la demande. La clientèle cherche maintenant à négocier les transactions», indique Philippe Angelozzi, secrétaire général de l’USPI Genève (Union suisse des professionnels de l’immobilier).

Au moment où la bulle était le plus à craindre, la Finma (autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) a pris des mesures pour restreindre les possibilités de crédit. Parallèlement, les banques s’adaptaient aux nouvelles exigences en fonds propres imposées par Bâle lll.

Aujourd’hui, les crédits hypothécaires sont toujours accordés de manière très conservatrice, alors que les risques de surchauffe ont disparu. «Le secteur immobilier appelle à un assouplissement des conditions d’accès au crédit, reprend Philippe Angelozzi. Les exigences actuelles empêchent la classe moyenne d’accéder à la propriété.»

Dommage, car le marché présente des opportunités intéressantes. Directeur de la régie de Rham basée à Lausanne, Jean-Jacques Morard se veut encourageant: «Certes, les exigences en fonds propres constituent un obstacle, mais il y a des solutions, notamment en recourant à l’aide de la famille. Nous voyons des clients bénéficier d’une avance sur héritage ou hypothéquer la maison des parents.»

Directeur de la régie Naef à Genève, Etienne Nagy affirme: «Du moment que l’acquéreur dispose d’une capacité d’apport de fonds propres confortable, l’accès au crédit sera bon marché, ce qui rend la période très favorable pour l’acquisition d’un logement.»

Les prix ont baissé avant tout dans le segment du luxe, frappé par un relatif déclin de l’attractivité de la place, notamment dans le sillage d’incertitudes sur l’avenir de la fiscalité. L’offre immobilière est plus large, avec pour conséquence un allongement des délais de vente. «Des transactions qui s’effectuaient en deux ou trois mois prennent maintenant quatre à six mois. Les propriétaires des objets mis en vente lorsque les prix étaient au plus haut doivent accepter des adaptations de prix», souligne Etienne Nagy.

Dans cette phase de réajustement, les objets dont l’estimation correspond aux conditions actuelles partent vite. «Par rapport au pic des prix, les biens résidentiels ont baissé de 10% et les objets de prestige de 20 à 30%, chiffre Etienne Nagy. C’est la première correction depuis une quinzaine d’années de hausse continue et elle n’a rien d’anormal.»

Des PPE moins chères

Jean-Jacques Morard se félicite quant à lui d’un atterrissage en douceur. «La bulle n’a pas éclaté mais, aujourd’hui, les prix ont renoué avec des niveaux raisonnables.» Ainsi, le mètre carré de PPE (propriété par étage) situé sur l’arc lémanique a baissé pour des objets standards de 10 000 à 12 000 francs à 6000 à 9000 francs. Des prix nettement moins spéculatifs mais aussi moins susceptibles de subir une décote sur le long terme.

Bonne nouvelle pour la classe moyenne, de nombreux projets jetés sur le papier autour de 2008, en période de pénurie, arrivent sur le marché dans le bassin lémanique. Mais à Genève, la demande dans le milieu de gamme reste extrêmement vive en raison de capacités insuffisantes. «Le plan directeur genevois horizon 2030 prévoit l’achèvement de nouveaux logements dans différents projets qui, espérons-le, ne seront pas entravés par la maladie genevoise de la «recourite», indique Etienne Nagy.

Marquant une forte préférence pour le neuf, les aspirants à la propriété recherchent des objets à proximité d’axes de transport, constate Jean-Jacques Morard. «Vous trouvez maintenant des objets entre 800  000 et 1,2  million de francs. Nous relevons par exemple un très fort intérêt pour des villas mitoyennes que l’un de nos clients a construites dans le village vaudois de La Sarraz, à proximité de l’autoroute. De nouveaux projets en voie d’achèvement dans l’Ouest lausannois rencontrent aussi un grand succès.» Les aspirants propriétaires ne sont plus chassés jusqu’à la vallée de Joux ou au Val-de-Travers pour trouver un objet à des prix décents comme c’était le cas il y a trois ans.

Côté prix, le canton de Neuchâtel reste 20 à 25% moins cher que l’arc lémanique. Très recherché en raison de sa proximité avec Berne et les grands axes autoroutiers, Fribourg affiche des prix plus élevés mais qui restent de 10 à 15% plus avantageux que la région du lac Léman. Le Jura est le canton le meilleur marché tandis que Genève coiffe le classement, selon les données fournies par le bureau Wüest & Partner. Celles-ci mettent en lumière un écart considérable entre les communes romandes pour le prix du mètre carré de PPE. Le mètre carré PPE vaut 2700  francs à en moyenne à La Brévine, contre 14 300  francs à Bagnes (GE), soit cinq fois plus.

Regain d’intérêt

«Depuis l’introduction des taux négatifs en janvier dernier par la Banque nationale suisse, les investisseurs institutionnels recherchent des actifs dans l’immobilier pour placer leurs liquidités. Ils privilégient les locaux commerciaux présentant des rendements intéressants sur le long terme», constate Philippe Angelozzi. Les conditions semblent réunies pour un retour des investisseurs vers la pierre. Si les transactions n’ont pas encore vraiment démarré, le regain d’intérêt pour des achats est notable, indiquent nos interlocuteurs. Etienne Nagy analyse: «Lorsque les taux baissent, les exigences de rendement concernant les biens d’investissement se tassent également, ce qui contribue à faire monter les prix.»  

Mary Vacharidis
Mary Vakaridis

JOURNALISTE

Lui écrire

Journaliste chez Bilan, Mary Vakaridis vit à Zurich depuis 1997. Durant sa carrière professionnelle, elle a travaillé pour différents titres de la presse quotidienne, ainsi que pour la télévision puis la radio romandes (RTS). Diplômée de l'Université de Lausanne en Lettres, elle chérit son statut de journaliste qui lui permet de laisser libre cours à sa curiosité.

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