Bilan

Qui achète nos stations de ski?

Malgré la crise et la prochaine entrée en vigueur de la Lex Weber, les stations de ski les plus cotées continuent d’attirer des acheteurs. A quelques exceptions près.
  • A Megève. Ce sont surtout des Français qui cherchent à y acheter. Crédits: Dr
  • A Verbier, les biens en dessous de 10 millions de francs sont principalement achetés par des locaux. Crédits: Yves Garneau
  • Les plus beaux chalets (ici à Verbier) sont davantage recherchés au moment des Fêtes. Crédits: Chalet Lhotse/Sagarmatha

Alors que les premiers flocons commencent à peine à tomber sur les pistes et que la saison hivernale s’approche à grands pas, les personnes qui désirent acheter un chalet se pressent dans les agences à la recherche du luxueux chalet qui leur permettra de passer d’agréables soirées en famille ou entre amis au coin du feu.

«On constate un accroissement de la demande dans la période qui précède Noël, une sorte de regain d’intérêt de la part des clients», confirme Claude Atallah, directeur de SPG Finest Properties affilié à Christie’s. Ce que valide Costas Dambassinas, courtier pour John Taylor à Megève: «Les ventes se sont accrues de 20%, surtout en cette période précédant les fêtes de fin d’année.»

Cependant, les mentalités changent progressivement. «Depuis 2010, les clients prennent davantage de temps pour se décider, remarque Marc d’Andiran, responsable de l’agence Barnes – marque luxe de Gerofinance-Dunand/Régie de la Couronne – en Valais. Ils visiteront plusieurs biens, parfois même durant plusieurs saisons et, au final, ils auront tendance à faire des offres très, voire trop basses.»

La mauvaise perception du marché, de leur part, et le fait que les vendeurs ne soient pas prêts à brader leur bien ont tendance à prolonger les négociations et donc à retarder les ventes potentielles.

Pourtant, ce n’est pas l’argent qui manque. Selon une récente étude de Credit Suisse – «Global Wealth Report 2013» – la fortune des ménages dans le monde ne cesse d’augmenter et devrait même fortement progresser d’ici à 2018, tirée notamment par les pays émergents, principalement la Chine et l’Inde. Et c’est justement ces riches qui envahissent nos montagnes. 

Riches étrangers

Selon le Candy GPS Report publié en octobre dernier, trois stations helvétiques de sports d’hiver se retrouvent dans le top 20 mondial des lieux de villégiature préférés des personnes fortunées: Saint-Moritz (7e), Gstaad (12e) et Verbier (14e), la référence restant l’incontournable station d’Aspen dans le Colorado.

Les auteurs de ce rapport mentionnent aussi «qu’historiquement le marché des Alpes suisses a été dominé par les Britanniques et les acheteurs des pays du nord de l’Europe, mais les investissements de clients asiatiques ont fortement augmenté au cours des dernières années».

Les professionnels de l’immobilier interrogés relativisent. Ils ne constatent pas d’arrivage massif d’Asiatiques. «Les acheteurs actuels sont toujours principalement Européens (Scandinavie, Benelux, France, Allemagne, Angleterre…), analyse Florian Steiger, associé de VHS Private Office à Verbier, spécialisé dans les biens supérieurs à 10 millions de francs. Les acheteurs russes et du Moyen-Orient sont moins nombreux, mais l’intérêt va croissant, si l’on en juge aux pourparlers en cours actuellement.»

Claude Atallah affirme pour sa part «que le taux d’acheteurs asiatiques est encore très faible». Selon ses estimations, ils seront nettement plus nombreux d’ici à deux ou trois ans.

A contrario, les biens en dessous de 10 millions de francs sont principalement achetés par des locaux. «Les acheteurs sont pour la plupart des résidents suisses, constate Emanuel La Roche, fondateur de La Roche Residential. Beaucoup se sont installés en Suisse dans les cinq dernières années et veulent maintenant une résidence secondaire. Nous observons cependant également quelques acheteurs britanniques qui s’intéressent à nouveau aux Alpes suisses. Ce renouveau est certainement lié au boom immobilier londonien qui leur redonne confiance dans la pierre.»

Même constat du côté de l’agence Barnes active à Crans-Montana: «Si nous avons quelques visites de Hollandais ou d’Allemands, nos clients sont actuellement 100% nationaux, confirme Marc d’Andiran. Toujours actifs professionnellement, dans la quarantaine et entourés de leur famille, ils souhaitent acquérir une résidence secondaire dans une station viable à l’année et dont la qualité des services soit impeccable.»

Une clientèle exigeante

Et c’est là un point clé. Si l’enneigement ou la popularité de la station jouent un rôle non négligeable, c’est avant tout la qualité des services et l’accueil haut de gamme personnalisé qui feront la différence.

«L’expérience qu’ils auront vécue dans l’un ou l’autre des hôtels de la région leur donnera – ou pas – envie de s’installer et donc d’acheter un bien immobilier dans une station plutôt que dans une autre», explique Yaël Nespolo, directrice de John Taylor Genève. La clientèle polonaise et russe, entre autres, serait extrêmement sensible à la qualité des services.

«Ils ont l’habitude d’un certain standing. La station qu’ils choisiront devra impérativement être capable de reproduire les mêmes conditions de vie qu’ils ont chez eux», complète la directrice de la société active à Megève et à Gstaad. 

Si, à première vue, ces deux stations semblent être destinées aux riches, elles attirent pourtant deux types différents de résidents. Dans la station française de Megève, qui compte notamment parmi ses habitués des people comme David Guetta, Dany Boon et quelques stars du ballon rond, la clientèle est un peu plus jeune, entre 40 et 50 ans, et dispose d’un budget moins important.

Elle est principalement française – y compris des «exilés» fiscaux français qui résident à l’étranger le reste de l’année – ou genevoise, les pistes étant à moins d’une heure de voiture de la ville internationale et de son aéroport. 

A Gstaad, où l’on peut croiser Johnny Hallyday, Ernesto Bertarelli ou Madonna – qui envisagerait de s’y installer – on trouve principalement des ultrariches qui cherchent plutôt à fuir le côté bling-bling de certaines stations comme Courchevel ou Saint-Moritz.

Rares sont les Suisses qui y ont un chalet: «85% des acheteurs sont étrangers», précise Thierry Fischer, directeur de l’agence John Taylor à Gstaad. Ici plus qu’ailleurs, l’accueil doit impérativement être discret pour répondre aux attentes des propriétaires de ses luxueux chalets.

«La station est un refuge pour la catégorie de clientèle qui s’installe à Gstaad, assure Yaël Nespolo. Celle-ci apprécie la discrétion des résidents et des Bernois. Elle se sent protégée dans cet environnement.» Autre différence constatée par les équipes de John Taylor: à Megève, on trouve principalement des résidences secondaires – environ 90% – alors qu’à Gstaad, la répartition est davantage égalitaire entre résidences principales (51%) et secondaires (49%).

Ce qui s’explique peut-être par le forfait fiscal qui joue parfois un rôle important dans le choix d’une station mais aussi par les trois écoles privées mondialement réputées de la région dont le prestigieux Institut du Rosey qui y possède un campus pour la saison hivernale.

C’est aussi un investissement

Les acheteurs n’ont donc pas déserté nos montagnes. Mais attention toutefois à la principale ombre dans cet environnement luxueux encore sollicité à ce jour par la clientèle nationale et étrangère: la fameuse Lex Weber et son application qui ne semble être claire pour aucun des courtiers interrogés.

«La loi n’étant pas encore rédigée, elle entraîne une insécurité juridique que certains clients n’apprécient guère», confirme Thierry Fischer. Marc d’Andiran admet que les ventes réalisées cette année sont légèrement inférieures à 2012, à cause de cette «période de transition». Claude Atallah chiffre quant à lui cette diminution à quelque 30% par rapport à l’année précédente.

Il y a pourtant une divergence entre les professionnels de l’immobilier. Une partie, à l’instar d’Emanuel La Roche, s’attend à ce que la Lex Weber, en limitant l’offre, pousse les prix à la hausse à moyen et long terme, tandis que d’autres, comme Marc d’Andiran, constatent une stagnation, voire une légère baisse des prix.

Du côté de chez VHS Private Office à Verbier, on s’attend d’ici à trois à cinq ans à une augmentation des prix, en raison de la nette diminution de nouvelles propriétés sur le marché. Pour son courtier Nicolas Koch, la Lex Weber n’est pas la seule préoccupation des acheteurs potentiels. «Les décisions des votations populaires concernant l’impôt sur la succession et les forfaits fiscaux empêchent actuellement certains clients de se décider. Ces deux incertitudes supplémentaires devront aussi être prises en compte dans l’évolution des prix.» 

Mais la Lex Weber ne semble pas être une barrière pour tous. «Cette loi pousse certains de nos clients à acheter maintenant, affirme Yaël Nespolo. Ils le font dans une optique d’investissement et de rentabilité, tablant sur une prochaine baisse de l’offre.» La rentabilité, les clients l’obtiennent aussi en louant leur résidence.

Ainsi, un chalet acheté 5 millions se louera entre 25 000 et 35 000 francs la semaine, en fonction des prestations à disposition (spa, piscine, salle de sport, etc.) et de la période. Les prix atteignent leur pic entre Noël et Nouvel-An. A Megève, les nombreuses résidences secondaires sont en général louées à des tiers par leurs propriétaires. «Environ 70% de nos clients acceptent de louer leur bien, confirme Costas Dambassinas, de John Taylor. Par contre, les plus riches, eux, ne louent pas. Ils veulent pouvoir disposer de leur bien en tout temps.»

Quant aux locataires qui déboursent ces sommes rondelettes, ils sont généralement directeurs, œuvrant à des postes haut placés dans la hiérarchie mais ne pouvant pas s’offrir le luxe d’acheter un chalet dans ces stations huppées.

Leur budget d’achat de l’ordre de 1,5 million est insuffisant: la moyenne des biens vendus, à Megève par exemple, avoisine davantage les 4 à 5 millions. Ces stations haut de gamme n’ont aucun souci à se faire, le nombre de millionnaires ne cessant de s’accroître d’année en année. 

Nathalie Praz

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