Bilan

Pourquoi les palaces vendent leurs murs

Alors que sa gestion vient d’être reprise par le groupe français Accor, le Montreux Palace est mis en vente par le propriétaire de ses murs, le groupe Credit Suisse.

Le prix souhaité pour la vente du Montreux Palace n’est pas communiqué. 

Cette annonce, vous ne la verrez jamais: «Palace à vendre, excellente affaire à conclure sans délai.» Les palaces changent de main sans faire de bruit, car ce sont les murs qui trouvent un nouvel acquéreur. Le public est plus attentif quand un cinq-étoiles change de chaîne et donc parfois de nom. Ainsi le Mirador Kempinski du Mont-Pèlerin (VD) est devenu Mirador Resort & Spa, une fois racheté par le groupe chinois Dartong, actif dans l’immobilier, la santé et l’horlogerie (dont Corum et Eterna).

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Kempinski, qui a son siège international à Genève, appartient à 75% à la couronne de Thaïlande et à 25% à celle de Bahreïn, et ne possède qu’un palace, l’hôtel historique Vier Jahreszeiten (Quatre-Saisons) de Munich. Le français Accor, qui vient d’avaler les trois chaînes Swissôtel, Fairmont et Raffles, n’en possède guère plus. Sixième opérateur hôtelier au niveau mondial, AccorHotels exploite 4100 hôtels dans 95 pays.

Des hôtels dont les murs appartiennent à des investisseurs privés. Le Montreux Palace a ainsi appartenu à des multinationales comme Nestlé et Swissair, avant que le prince Al Waleed, neveu des rois d’Arabie, acquiert toute la chaîne Swissôtel après le grounding. Il a ensuite été détenu par le fonds d’investissement Colony Capital à Los Angeles, dont le président pour l’Europe n’était autre que le Français Sébastien Bazin, devenu PDG… d’Accor.

La boucle est bouclée.

Mais pourquoi les palaces n’appartiennent-ils plus aux chaînes hôtelières dont ils portent le nom? «Les opérateurs hôteliers tels qu’Accor, Marriott ou InterContinental Hotels Group sont continuellement à la recherche de croissance», explique Christophe Piffaretti, qui dirige à Zurich le Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality. Ce fonds immobilier possède plusieurs hôtels et logements du personnel, des bâtiments scolaires, de nombreux logements pour étudiants, le SwissTech Center sur le campus de l’EPFL, ainsi que des bâtiments résidentiels dans l’arc alpin. 

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Quant aux patrons d’hôtel, ils préfèrent se concentrer sur leur «core business» (la gestion d’hôtels) en reprenant sous leurs enseignes des hôtels appartenant à des propriétaires tiers. Cette approche dite «asset light» permet à ces groupes de conserver la capacité financière nécessaire aux investissements dans leurs systèmes informatiques, garants de leur compétitivité future face aux géants de l’informatique tels que Booking, Expedia et Google. 

13 hôtels de 2 à 5 étoiles 

Le prix souhaité pour la vente du Montreux Palace n’est pas communiqué. Généralement, la valeur d’un palace est évaluée à un million de francs la chambre, la base de calcul appliquée pour la vente du Lausanne Palace (136 chambres). L’hôtel montreusien en compte 237, mais ce n’est pas à ce prix fort qu’il est offert. 

Le fonds CS REF Hospitality a été lancé en décembre 2010 pour un nombre limité d’investisseurs qualifiés, puis il est devenu public dès sa cotation en bourse en 2012. Il investit exclusivement en Suisse où il possède une quarantaine de propriétés, dont 13 hôtels de 2 à 5 étoiles, avec le Mont-Cervin et le Petit-Cervin à Zermatt, ainsi que l’InterContinental à Davos. En 2015, le fonds a vendu le Monte Rosa à Zermatt et le Palace Luzern. Pour 2016, le fonds a versé un dividende accru de 10% par rapport à 2015. 

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Vendre ses murs pour conserver la gestion hôtelière inspire les investisseurs: «En vue d’un repositionnement du fonds, je souhaite investir dans le secteur de l’immobilier hospitalier, des résidences seniors et des appartements meublés avec services. La vente du Montreux Palace me permettra de réaliser de tels investissements», assure Christophe Piffaretti.

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Olivier Grivat

JOURNALISTE

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Olivier Grivat est journaliste indépendant après avoir été rédacteur en chef adjoint de 24 Heures et travaillé 30 ans chez Edipresse. Licencié en droit, il s’est spécialisé dans les reportages et les sujets économiques (transports, énergie, tourisme et hôtellerie). Il a écrit plusieurs ouvrages, notamment sur la jeunesse suisse du roi de Thaïlande et la marine suisse de haute mer.

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