Bilan

Le segment logistique a le vent en poupe

Méconnu, le secteur des entrepôts et des bâtiments consacrés à la logistique offrirait un taux de rendement «prime» net de 4,5% à en croire une étude du groupe de conseils CBRE.

Le site de Décathlon à Onnens/Bonvillars (VD): une surface totale divisible d’environ 70 000 m2.

Crédits: Dr

Après les états-Unis, l’Europe connaît un engouement sans précédent pour l’investissement dans le segment logistique. Pourrait-on envisager de voir se développer le même phénomène en Suisse? 

Les réponses d’une équipe de spécialistes de la société CBRE sont mitigées: d’une part, l’essor de l’e-commerce a stimulé en Suisse également un report de la demande pour des surfaces de vente traditionnelles vers des surfaces d’entreposage et de stockage. Mais, d’autre part, le secteur se caractérise par un nombre élevé de propriétaires-occupants.

«Depuis deux ans, nous assistons à une forte augmentation de la construction d’entrepôts destinés à la location. Nous nous attendons à ce que ce marché voie le nombre de transactions augmenter», analyse Julien Scarpa, membre du team recherches chez CBRE Suisse. «Cela étant, sur Genève, nous constatons que les utilisateurs de ces locaux ont tendance à favoriser des opérations de sale and lease back (cession-bail)», complète sa collègue Caroline Melis, spécialisée dans la location de surfaces industrielles et de logistique. 

390 000 m² disponibles

Intitulée EMEA Investor Intentions Survey 2018, une étude publiée par CBRE observe que le secteur de l’industrie et de la logistique s’est hissé pour la première fois en tête du classement des actifs immobiliers les plus prisés. Les grands acteurs internationaux comme Amazon ou Zalando ne sont pas encore représentés en Suisse avec leurs propres bâtiments de logistique. Néanmoins, «ce segment commence à attirer davantage les investisseurs et s’institutionnalise progressivement. En témoigne le niveau du taux de rendement prime (net) tombé à 4,5%», constate Julien Scarpa.

D’après les données recueillies, notamment auprès des assurances cantonales de lutte contre l’incendie, le stock suisse s’élève à environ 24 millions de mètres carrés. Mais les surfaces disponibles ne s’élèvent qu’à 390 000 m2, soit un taux de disponibilité très faible, de l’ordre de 1,6% (voir infographie ci-dessus). Cela signifie que ce marché est aussi tendu que celui du marché résidentiel (taux de logements vacants de 1,6% au 1er juin 2018). Les surfaces disponibles sont plutôt petites, d’une taille médiane de 775 m2. «Les utilisateurs ne trouvent que peu d’options sur le marché de la location puisque la plupart de ces bâtiments sont conçus en fonction des besoins propres de l’utilisateur. Ces espaces pourraient difficilement trouver preneur en cas de départ du premier occupant. Néanmoins, la diminution générale du taux de propriétaires-occupants laisse présager une commercialisation plus aisée et une meilleure liquidité du marché locatif», selon Caroline Melis. L’Office fédéral de la statistique avance un volume d’investissement dans la construction d’entrepôts de l’ordre de 907 millions de francs en 2016, dernier chiffre connu.

Le triangle Fribourg-Berne-Bâle

Décathlon n’avait pas de centre logistique. Le groupe français de grande distribution de sport et de loisirs a finalement pris un bâtiment existant. 

L’immeuble, précédemment occupé dans sa totalité par Philip Morris, avait été acquis par Procimmo en 2014 dans le cadre d’une transaction «sale-and-lease-bac » auprès de Philip Morris.

Les bâtiments composant le site d’Onnens/Bonvillars (VD) sont situés à proximité directe des axes autoroutiers et ferroviaires qui traversent la Suisse. D’une surface totale divisible d’environ 70 000 m2, le site bénéficie d’un accès direct au réseau de chemin de fer suisse, ainsi qu’un accès de plain-pied avec véhicules et de nombreux quais de chargement. Le site est loué à plusieurs locataires avec des contrats en vigueur diversifiés en matière de durée et de surface. Le bâtiment concerné est en cours de rénovation. Il devrait accueillir dans le courant du premier trimestre 2019 la centaine de collaborateurs de l’entreprise von Bergen qui assureront la logistique de Décathlon en Suisse. 

Relevons que Procimmo est l’un des rares acteurs suisses à s’être spécialisés dans ce type d’objets via ses cinq véhicules de placement, avec Credit Suisse (via son Real Estate Fund LogisticsPlus), la Compagnie des Parcs ou encore Paragon. «La croissance de l’e-commerce et les taux d’intérêt extrêmement bas incitent à rechercher les rendements les plus intéressants. Or, la logistique propose du 4,5% sur les meilleurs actifs alors que les bureaux plafonnent à 3%», affirme Julien Scarpa.

Le secteur se caractérise par un nombre élevé de propriétaires-occupants. (Crédits: Dr)

Du fait des axes routiers traversant le pays, les entrepôts logistiques se situent généralement dans un triangle allant de Fribourg à Berne en passant jusqu’à Bâle. «Cela s’explique aussi par le fait qu’il n’y a pas partout du terrain disponible. Ces entrepôts sont perçus comme étant à l’origine de faibles créations d’emplois et de valeur ajoutée, et générateurs de nuisances sonores», observe Caroline Melis. Il est vrai qu’avec un prix au mètre carré évoluant entre 180 et 270 francs sur Genève, il est assez compliqué d’y construire ce type de bâtiments. «Aujourd’hui, Amazon est en train de construire une plateforme à El Prat de Llobregat, près de Barcelone, sur deux niveaux, cela dans l’optique d’économiser de l’espace au sol. Mais c’est un phénomène assez nouveau en Europe.» 

Les bâtiments sont vieillissants

En conclusion, cette tendance favorable à ce type de surfaces ne devrait pas faiblir. «La moitié des surfaces actuellement disponibles sur le marché consistent en des entrepôts vieux de trente ans au moins, ce qui ne correspond que très partiellement aux
exigences actuelles des logisticiens. Et seulement 32% des offres concernent des bâtiments qui ont été construits après 2000. Une modernisation du stock existant demeure inévitable et devrait offrir de nouvelles opportunités. D’autant plus qu’ils ont souvent du mal à obtenir les autorisations officielles nécessaires pour la construction de nouveaux espaces», résume Julien Scarpa de chez CBRE. 

Serge Guertchakoff

RÉDACTEUR EN CHEF DE BILAN

Lui écrire

Serge Guertchakoff est rédacteur en chef de Bilan et auteur de quatre livres, dont l'un sur le secret bancaire. Journaliste d'investigation spécialiste de l'immobilier, des RH ou encore des PME en général, il est également à l'initiative du supplément Immoluxe et du numéro dédié aux 300 plus riches. Après avoir été rédacteur en chef adjoint de Bilan de 2014 à 2019, il a pris la succession de Myret Zaki en juin de cette année.

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