Bilan

Immobilier romand: la menace des taux

La Suisse n’a jamais connu une telle envolée des prix en quarante-deux ans. Mais les mesures des autorités et des banques ont déjà freiné la bulle. Un risque demeure: celui d’une hausse des taux américains.
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  • Stéphane Barbier-Mueller, Pilet & Renaud «15% des propriétaires affectés, en cas de normalisation des taux? Mais en 89, c’était 100% des propriétaires qui étaient affectés! ». Crédits: Lionel Flusin, Dr
  • Dominique Morisod, investisseur «Le marché suisse n’est pas, en soi, dans une bulle; le véritable risque viendrait d’une brusque hausse des taux américains ou européens.» Crédits: Lionel Flusin, Dr
  • Philippe Paley, Gérard Paley & Fils «Aujourd’hui, pas un promoteur ne commence à construire s’il n’a pas prévendu. Ils couvrent leurs arrières, bien plus qu’en 89.»
  • La construction de certains projets, comme les Voiles du Léman à Pully, a démarré avant que les appartements ne soient pré-vendus. Et les ventes sur plan ne recueillent pas le succès escompté.
  • Le château d’Allaman. Les transformations ont coûté 15 millions. Mis en vente depuis trois ans, il n’a pas encore trouvé preneur. Crédits: François Wavre/Rezo
  • L’hôtel du Parc, au Mont-Pèlerin. Seule la moitié des appartements de luxe ont été vendus.
  • Saint- Prex: une des cinq résidences de luxe qui sont déjà sur le marché depuis plus de deux ans.
  • Victime de la crise immobilière, le Crédit foncier vaudois fusionne en 1995 avec la BCV. Crédits: Philippe Maeder/Eol

Bulle ou pas bulle? Mi-mars, alors que la Genève immobilière se rendait en force au Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) à Cannes, la question restait entière dans les esprits: quel est réellement le risque d’une chute sévère des prix dans les mois qui viennent? Les signes de ralentissement sont tangibles: le marché est quasiment à l’arrêt pour les objets au-dessus de 20 000 francs le mètre carré.

Pour certaines propriétés au bord du lac, les professionnels notent une baisse de 5 à 10 millions de francs des prix. A Genève, une propriété de 16 000 francs le mètre carré vient d’être vendue, après être restée très longtemps sur le marché.  Les acheteurs voient que le marché est orienté à la baisse. Il y a deux ans, elle se serait vendue sans autre. Au Mont-Pèlerin, un peu plus de la moitié des appartements de luxe de l’Hôtel du Parc, à plus de 20 000 francs le mètre carré, se sont vendus. Des résidences ne trouvent pas preneur dans la région de Saint-Prex. Le château d’Allaman est en vente depuis trois ans, et les projets immobiliers avoisinants sont bloqués.

Rappelons que l’immobilier représente 44% du patrimoine des ménages suisses aujourd’hui, contre 37% en 1999. «Un éclatement de la bulle immobilière aurait donc des conséquences dramatiques sur leur fortune, souligne Dominique Morisod, expert du private equity. Depuis 2010, l’argent facile et la quête de rendement ont fait décoller les prix à des niveaux stratosphériques à Genève et sur La Côte. La Suisse n’a jamais connu une telle progression des prix sur les PPE et les maisons individuelles en quarante-deux ans. Le volume des crédits hypothécaires contractés par les ménages, de 657 milliards de francs, dépasse le PIB suisse (590 milliards).»

La frénésie hypothécaire s’explique aisément, selon Dominique Morisod: «Les marges que font les banques sur le crédit immobilier atteignent le double des marges sur le private banking, soit environ 120-130 points de base. Les banques ont voulu gagner des parts du marché hypothécaire pour compenser la baisse de rentabilité du private banking.» Depuis peu, UBS s’est même lancée dans le courtage immobilier, faisant concurrence aux courtiers locaux, avec son service Real Estate Brokerage, qui propose des objets à la vente.

Les craintes de surchauffe se sont généralisées. «La qualité des nouveaux crédits accordés par certaines banques est toxique, juge Dominique Morisod. Ces clients seront pénalisés à la moindre hausse des taux hypothécaires et deviendront douteux.» Ce diagnostic est partagé par la Banque nationale suisse (BNS), les banques commerciales et le Conseil fédéral, qui ont pris diverses mesures visant à freiner le marché hypothécaire entre juin 2012 et ce mois de janvier. La BNS avait mis en garde contre un risque de «correction de prix substantielle» en cas de normalisation des taux d’intérêt dans son Rapport sur la stabilité financière 2012.

En février, l’indice UBS de bulle immobilière en Suisse se situait en terrain de «surchauffe», et la banque notait un surcroît de dépendance malsaine envers le faible niveau des taux. Les taux historiquement bas font apparaître l’immobilier comme relativement avantageux, avertissait l’établissement, qui craignait que «cette illusion ne place bien des ménages dans une situation très problématique en cas de hausse des taux».

Certes, aujourd’hui, les experts d’UBS ne voient toujours pas «les caractéristiques flagrantes d’une bulle de prix», mais ils prédisent que «si la tendance se poursuit, l’indice de bulle immobilière devrait atteindre la zone indiquant une bulle fin 2014». La région de Genève représente le plus fort potentiel de correction. Tout cela ne signifie pas un frein définitif pour autant, admettent les banques. Au plan de la construction, les nouveaux projets en attente sont légion en Suisse romande. Les demandes de permis de construire explosent. Les taux de vacance restent inférieurs à 0,8%, et inférieurs à 2% en périphérie et à la campagne.

Les acteurs moins alarmistes

De leur côté, les professionnels de l’immobilier sont sereins. Ils observent un marché qui ralentit en douceur, et uniquement sur certains segments. Surchauffe exagérée? Non, répondent-ils à l’unisson. Pour une raison simple: les banques n’ont pas suivi, prenant des mesures antisurchauffe, et limitant l’appétit des acquéreurs. Pour les acteurs de l’immobilier romand, la bulle est déjà loin, et le krach tant redouté n’aura pas lieu. Uniquement un ajustement bienvenu.

«Les experts, les médias et les banques sont très pessimistes. Mais le marché tient relativement bien, note Philippe Paley, directeur de l’agence immobilière Gérard Paley & Fils à Genève. Les transactions continuent de se faire. Les clients négocient un peu plus, mais on arrive à faire des affaires. On n’est pas dans un marché qui dégringole, la demande reste dynamique. Il suffit de mettre des annonces, et les gens répondent. Il manque quand même cruellement de biens, donc on est loin d’un marché en chute libre. Les gens qui vendent aujourd’hui ont acheté dix ans en arrière et font une plus-value.»

«Il n’y a aucune raison pour que l’immobilier corrige de 30%, estime le promoteur lausannois Patrick Delarive. La progression à la hausse est par contre limitée. Les bons objets à des bons prix se vendent. Actuellement, le marché donne des signaux que l’extension des prix est terminée.» Le fondateur de Delarive Group souligne que la hausse des prix n’avait pas été exponentielle. «Ce n’était pas une vraie bulle.» Les professionnels mettent en avant les effets «coup de frein» des restrictions de l’utilisation de la LPP, depuis juillet 2012, qui ont ralenti le marché. «A force d’entendre parler de bulle depuis 2011, les autorités ont pris des mesures drastiques, regrette Patrick Delarive. Qu’il faille calmer le jeu, oui.

Mais cet excès de mesures est un autogoal pour la Suisse, qui doit résoudre la pénurie de logements, et où les étrangers viendront moins», en raison des menaces sur les forfaits fiscaux, de la votation sur les salaires abusifs, et d’autres facteurs adverses.

«Clairement, en exigeant de trouver 10% de fonds propres ailleurs que dans la caisse de pension, on a donné un coup d’arrêt au marché immobilier en coupant une partie du pouvoir d’achat des classes moyennes, convient Fabrice Strobino, expert immobilier et cofondateur d’Analyses et Développements immobiliers à Genève. Il aurait mieux valu demander aux emprunteurs de payer plus pour amortir rapidement leur deuxième pilier. En remboursant 833 francs par mois en quinze ans, ils auraient remboursé leur caisse, s’ils avaient retiré 150 000 francs.»

Pour Patrick Delarive, d’autres facteurs étaient déjà venus ralentir certains segments, et en particulier celui des objets entre 3 et 5 millions: «Les banques ont peur d’être affectées par les licenciements de personnel dans le private banking, des salariés qui touchent 500 000 à 600 000 francs. Ces objets, qui s’arrachaient en quelques mois, ont connu un coup d’arrêt certain.»

«Ces acquéreurs, qui il y a un ou deux ans avaient la capacité d’acheter une maison entre 2,5 et 4 millions, ont à présent de la peine à se financer, confirme Thomas Andenmatten, associé chez AG Construction à Genève. Avec le même salaire, ils se voient rétrograder à des objets de 2 à 2,5 millions, car les exigences de fonds propres des banques ont augmenté pour ce segment. Elles considèrent qu’à partir de 2,5 millions vous êtes dans une offre de luxe et exigent donc jusqu’à 30 ou 40% du bien.»

Pour Fabrice Strobino, les objets entre 1,8 et 3 millions de francs, à Genève, peinent à trouver des acheteurs s’ils ne sont pas de qualité maximale. Le marché est exigeant, illiquide pour cette catégorie. Le moindre défaut n’est pas permis. Des objets restent sur le marché, car les expatriés qui sont là pour trois ans ne vont pas les acheter. «Cela concerne aussi les bonus intermédiaires des employés de banque. Il y aura 15 à 20% de correction sur ce marché-là», prévoit-il.

Les banques, afin de mieux se couvrir face à la clientèle à risque, réévaluent à la baisse les objets. Une situation similaire à 1995, lorsqu’elles dictaient les valeurs avec un système d’évaluation central. Pour une maison dont le prix de marché est de 1 million, le système de la banque pourra ainsi indiquer un prix de 800 000. Dès lors, la banque prêtera 80% de 800 000, donc 640 000, et le client, qui l’achète toujours à 1 million, aura donc mis 35% de fonds propres et non pas 20%. Par ce biais aussi les banques se donnent un coussin de sécurité, à l’intérieur duquel le marché peut fluctuer en partie sans qu’elles n’encourent aucune perte.

Tout va mieux dans le segment jusqu’à 1,5 million (y compris les parkings): les professionnels de Vaud et de Genève constatent que les objets continuent à très bien se vendre. Les gens sont sur liste d’attente pour se loger, la demande est bien présente. Les banques se montrent moins craintives, car cette clientèle n’est pas classée à risque en termes de perte d’emploi. Jusqu’à 1,5 million, c’est 300 000 francs de fonds propres, soit un 5-pièces que recherche un jeune couple dans la quarantaine avec 2 enfants. Il se procurera par exemple 30 000 francs chez les parents ou la famille ou en prêt vendeur, et le reste auprès de la caisse de pension. Pour financer le 1,2 million restant, un effort financier à 5% totalise 60 000 francs par année de loyer théorique, soit la charge que peut supporter un ménage gagnant à deux 180 000 francs.

Sur ce segment, le marché est soutenu, reconnaissent à l’unanimité les professionnels. Dans son étude de mars, Credit Suisse souligne toutefois que, suite aux restrictions de la LPP, les objets d’environ 1 à 1,5 million de francs souffrent d’une baisse de la demande de la part des ménages qui étaient à la limite de pouvoir acquérir une propriété, et qui sont découragés par la nécessité d’avoir plus de liquide qu’auparavant.

Un acheteur aujourd’hui doit être conscient des nombreux pièges qui le guettent. Fait peu connu, les banques, comme la BCV ou le CS, ont des clauses particulières dans les contrats cadres pour crédits hypothécaires, en vertu desquelles les banques se réservent le droit de résilier une hypothèque fixe au cas où le rating du débiteur se détériore, ou si la valeur du bien immobilier baisse, ou s’il intervient un changement législatif comme Bâle III, ou encore si le gage n’est pas suffisamment assuré. «De nombreux emprunteurs se croient protégés par les hypothèques fixes. Ce n’est malheureusement pas le cas, met en garde Dominique Morisod. La banque peut dénoncer un crédit à taux fixe ou demander des fonds propres en cas de modification du taux d’intérêt.»

D’autres facteurs, comme la révision de la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) à Genève, ont en revanche freiné la baisse: «Le fait que le 26 janvier l’Etat de Genève ait augmenté la densité des terrains en zone villas, cela a atténué la baisse, observe Fabrice Strobino. Les 20% qu’il était possible de construire sur 1000 m2, il est possible maintenant d’en édifier 250 m2. On a une stabilisation à ce niveau.»

En outre, l’expert rappelle qu’avec la nouvelle pratique de l’Etat de Genève, qui limite les 5 -pièces à 125 m2, «le 5-pièces de 140 m2 va devenir objet rare». Dès lors, les objets entre 1,5 et 3 millions vont continuer à gagner de l’intérêt et de la valeur, car les seuls endroits où se construisent des immeubles sont les zones déclassées, où l’Etat impose des appartements nettement plus petits. «Les objets spacieux qu’on connaît aujourd’hui, il y en aura beaucoup moins sur le marché.»

«Le marché est stable du côté de Rolle», note Claude Bally, notaire à Rolle, qui se base sur les actes notariés: «Pour l’instant, les transactions continuent, même si elles prennent beaucoup plus de temps du fait de l’analyse bancaire et des conditions particulières que veulent maintenant les banques. Le fameux ping-pong sur les négociations de prix n’existe plus. Et les très grosses transactions, c’est terminé, car les très grandes propriétés à 10 ou 20 millions sont plus difficiles à vendre.» En effet, moins d’acheteurs en provenance de la Communauté européenne sont enclins à venir en Suisse, note Claude Bally. «On avait pensé que l’élection de Hollande en France inciterait nombre de Français à venir, mais ce n’est pas le cas, car les grosses fortunes sont déjà là, et les autres ont choisi d’autres destinations.»

Bref, les objets se vendent, mais les promoteurs sont conscients de la valeur à ne pas dépasser au mètre carré, sachant qu’ils ne vendront plus au-delà.

Luxe: une sélectivité plus grande

Sur le marché du luxe, il y a toujours autant d’acheteurs, note Patrick Delarive, «mais les prix sont trop élevés, et le marché attend qu’ils s’ajustent vers le bas. Les propriétaires vont devoir baisser leurs prix. Pour eux, la prime de 10% qu’ils avaient espérée a disparu.» Il note que l’ajustement des prix vers le bas est proche du point de rencontre avec la demande.

Les projets mal ficelés voient le marché devenir plus sévère. «Il y a quelques projets qui reposent sur une surchauffe et qui ont de la peine à trouver des acquéreurs, constate Stéphane Barbier-Mueller, associé de la régie Pilet & Renaud. Durant les huit dernières années, le luxe a été très porteur, c’est là qu’on faisait de l’argent; mais à présent, si un projet est mal calibré, il ne se vendra pas.» Il cite le cas de deux ou trois promotions où les constructions étaient situées dans des endroits non appropriés, à des prix de luxe, «ce qui devient éliminatoire quand le marché se resserre».

Le régisseur genevois décrit ainsi la situation: «On a eu une phase ascendante dès 2002, qui a duré jusqu’à fin 2010. C’est à partir de 2007 qu’on a dépassé les prix de 1989, soit dix-huit ans après. Puis, au tout début de 2011, on s’est rendu compte que les prix qui continuaient à grimper ne trouvaient plus d’acheteurs.» Le marché a donc mis un plafond. Dans l’Est lausannois, par exemple, une promotion sur un objet de luxe bien situé, hors nuisances dans un quartier résidentiel, se vendra à 15 000 francs le mètre carré, mais pas à 20 000 francs. C’est ainsi que les prix sont en train de s’ajuster.

Pour les objets de luxe qui sont de qualité, les professionnels notent à l’unanimité que le marché reste porteur. Ces acheteurs prennent peu ou pas de dettes et veulent rarement faire une bonne affaire. En termes de clientèle, les Russes et les acheteurs de l’Est, que l’on soupçonne d’être motivés par le blanchiment de fonds, seront davantage surveillés par la Finma. Mais ils sont très marginaux dans le marché, notent les professionnels, même s’ils sont en général associés à des opérations très spectaculaires.

«Ceux qui font le marché, ce sont les acheteurs, souligne Fabrice Strobino. On croit encore que les Russes et les Anglais attendent pour venir dévorer le marché immobilier, mais ce temps est révolu. Car les gens sont plus vigilants avec les prix. Si le haut de gamme a le moindre défaut, la sanction est plus rapide.» Malgré la réduction des fonctionnaires internationaux, des gérants de hedge funds et des Russes, les expatriés restent d’importants acheteurs.

Ils vont typiquement louer un 120 m2 à 4700 francs par mois et acheter un objet entre 2,5 et 3 millions. Si les taux de rotation pour ce segment sont élevés, le marché tourne bien. Le principal risque pour le marché du luxe: «L’abolition des forfaits fiscaux, souligne Philippe Paley. Les votations fédérales seront déterminantes.»

La donne essentielle, mais fort imprévisible, ce sont bien sûr les taux hypothécaires. Dans son étude sur le marché immobilier parue en mars, Credit Suisse prévoit une hausse de 20 à 50 points de base ces douze prochains mois pour les taux hypothécaires fixes en Suisse (le taux à dix ans est actuellement à 2,3%). Le CS met en garde qu’en cas de hausse à 5% la propriété du logement coûterait plus de 40% du revenu brut moyen sur l’arc lémanique, et même plus de 70% dans la région de Genève. Or une charge de 25% est considérée comme le maximum pour couvrir des taux de 5%. Il faut toutefois préciser que le revenu brut moyen utilisé par le CS comprend tous les revenus, y compris ceux de personnes ne pouvant accéder à la propriété.

La BNS avait estimé, pour sa part, que pour 40% des prêts nouvellement octroyés les coûts estimés pour un taux d’intérêt de 5% excèdent un tiers des revenus bruts. Pour 15% des nouveaux prêts, ce seuil serait déjà franchi avec un taux d’intérêt de 3%. Or le niveau de 3% est déjà quasiment là…

Et si demain les taux grimpent?

Quel est le risque de voir les taux monter d’un coup? La Banque Raiffeisen affiche par exemple un taux variable à trois mois de 2,6%, plus haut que le taux à dix ans. Un signal de hausse imminente des taux longs? Patrick Delarive évacue ce risque: «Ce sont simplement des taux dissuasifs pour inciter les clients à opter pour les taux longs.» – «On veut inciter les gens à prendre du fixe pour mieux les fidéliser à l’établissement bancaire, estime aussi Fabrice Strobino. Car le taux variable oblige les banques à avoir plus de liquidités. Avec le taux fixe, la banque peut emprunter des capitaux frais à bon marché.»

Si demain les taux passent de 2 à 5,5%, «il est clair que cela va freiner le marché, estime Philippe Paley. Mais cela proviendrait des marchés mondiaux, poussant à la hausse les taux suisses. Dans notre marché helvétique, rien ne laisse présager une hausse des taux. Cela fait des années que chaque année les acquéreurs, pour la plupart, ont bloqué leurs taux sur sept, dix ou quinze ans. S’ils ne sont pas dans le besoin de vendre, la variation de taux n’aura pas beaucoup d’impact sur eux.»

Le promoteur indique que les acheteurs optent en général pour deux tiers en fixe et les 30% restants en variable. Le variable est donc très marginal. Ils représenteraient tout au plus 3% des taux hypothécaires en Suisse. «Si tout le monde était en taux variable, alors là, oui, le risque serait élevé. Mais là, tant que les propriétaires peuvent payer, le marché est sécurisé», estime Philippe Paley.

En outre, les grands acteurs hypothécaires, comme la BCV, ne prévoient aucun changement dans leur politique de taux. Le consensus dans le monde de l’immobilier, c’est que les taux longs ne bougeront pas, car du point de vue suisse il n’y a aucune raison fondamentale pour que le loyer de l’argent augmente, sans compter que la BNS ne veut surtout pas inciter le franc suisse à s’apprécier. Depuis dix ans, les banques recommandent de se prémunir contre une hausse des taux, et depuis dix ans les taux ont baissé, rappellent nos interlocuteurs.

Des taux à 5%? Même en pareil cas, Stéphane Barbier-Mueller rappelle que les prêts qui sont actuellement accordés le sont sur la base d’un calcul théorique très conservateur, qui suppose un effort financier de 7%: «Si vous voulez une hypothèque de 1 million, on va vous calculer 5% d’intérêts, 1% de frais d’entretien et 1% d’amortissement, explique-t-il. C’est un calcul de prudence, qui est voulu.» Ces 7% ne doivent pas dépasser 33% des revenus. Il faut donc gagner trois fois cela pour être éligible pour le prêt.

Pour 70 000 francs de charges, l’emprunteur doit donc gagner 210 000 francs, même si ses charges réelles ne sont en fait que de 25 000 ou 30 000 francs. «Ces mesures, ultraprudentes, ont d’ailleurs empêché des gens tout à fait valables d’acheter», souligne Stéphane Barbier-Mueller. Le marché est donc paré pour une hausse à 5%. «Si les taux augmentent rapidement, ceux qui ont déjà contracté des prêts fixes sur dix-quinze ans, c’est-à-dire la majorité, n’en verront pas tout de suite les effets», convient Thomas Andenmatten. Le nombre d’acheteurs qui peuvent supporter ces critères, même élevés, reste nombreux, estime Philippe Paley. «L’octroi de prêts qui ne respectent pas ces règles est marginal.»

UBS, CS, Raiffeisen, BCG couvrent 90% du marché immobilier genevois, et elles appliquent ces critères. Si une partie des débiteurs devait quand même se retrouver en grande difficulté, cela ne déstabiliserait pas le marché. Raisonnablement, on peut donc évacuer le scénario de faillites en série de débiteurs «subprimes». Pourquoi? Parce que, comme le notent les professionnels, la situation diffère très largement de la crise immobilière suisse de 1989.

D’abord, à cette époque, les spéculateurs achetaient pour revendre un mois plus tard, au double du prix. «Aujourd’hui, on a affaire à des gens qui cherchent à se loger tout en évitant des loyers élevés», souligne Thomas Andenmatten. Ensuite, les banques ont été très raisonnables cette fois, anticipant la surchauffe, relève Stéphane Barbier-Mueller. S’il est vrai, comme la BNS le prédit, que 15% des propriétaires seraient touchés en cas de normalisation des taux, il faut se rappeler qu’en 1989 «c’est 100% des propriétaires qui étaient affectés par la hausse, souligne Stéphane Barbier-Mueller. Si 15% doivent vendre, le marché s’effondrera moins qu’en 1989.»

Enfin, rappelle Fabrice Strobino, «en 1989, ceux qui avaient perdu, c’étaient les promoteurs et les banques. Beaucoup de promoteurs tombaient en faillite. Aujourd’hui, la spéculation est confinée à des objets plus risqués mais ne porte pas sur l’ensemble des logements.» «Aujourd’hui, ajoute Philippe Paley, il n’y a pas un promoteur qui commence à construire s’il n’a pas prévendu. Donc le marché du professionnel est assez sécurisé, ils ne noient pas le marché d’objets.» Quant aux particuliers, ajoute-t-il, «ils sont scrutés de A à Z pour financer et tenir le coup jusqu’à 6 à 7%. Si deux ou trois ont réussi à passer entre les mailles du filet, cela ne déstabilisera pas le marché. Beaucoup paient 30% de fonds propres, et lorsqu’un client ne met que 10% les banques demandent des garanties pour les 10% restants.»

Bref, pour qu’une hausse des taux perce une bulle, il aurait fallu que la majorité des propriétaires soient en taux variable, que les professionnels construisent des lignes et des lignes d’immeubles, sans avoir rien prévendu, pour chercher à les vendre seulement une fois terminés. «Ces risques, aujourd’hui, sont quasi inexistants», conclut Philippe Paley.

Le risque se situe outre-Atlantique

En 1989, les taux sont passés de 5,25 à 7% en une année. Aujourd’hui, pourquoi monteraient-ils à 5%, ou plus? Parce que le risque vient de l’extérieur. Et celui-là, il est réel, et les banques suisses ne le maîtrisent pas. Les taux suisses sont en effet liés à l’économie mondiale, et en particulier européenne et américaine.

Le monde entier, à l’heure actuelle, dépend du maintien des taux d’intérêt américains aux faibles niveaux où ils se trouvent. Or rien ne permet de garantir qu’ils restent à ces niveaux. Bien au contraire, les achats de la Réserve fédérale de 85 milliards de dollars de dette américaine chaque mois s’avèrent insoutenables à long terme, comme elle l’a elle-même reconnu ces derniers mois. Et la Banque centrale américaine s’interroge déjà sur ses options de sortie, qui entraîneront inévitablement un ajustement des taux américains à dix-trente ans à la hausse.

Que se passera-t-il alors en Suisse? Déjà à l’époque de la crise des savings and loans, c’est bien la hausse des taux américains qui avait entraîné, sans que personne ne la voie venir, la montée en flèche des taux en Suisse. Le risque de contagion aux taux suisses demeure, cette fois-ci également, tout à fait réel, et le moment de sa survenue est imprévisible. «La crise des savings and loans aux Etats-Unis est à l’origine du crash immobilier suisse de 1989, résume Dominique Morisod. En six mois, elle avait gagné toute la planète et entraîné la hausse des taux en Suisse. Le marché de la construction a alors connu une longue descente pour atteindre le plus bas en 2002.»

Les hypothèques sont financées selon trois types de taux. Le taux Libor à trois mois plus une marge de la banque, le taux variable et les taux fixes à cinq ans et à dix ans. Or, actuellement, les marchés du Libor et des obligations de la Confédération sonnent de petites alertes. Un des taux référence du marché hypothécaire est le taux de la Confédération à dix ans. Celui-là a augmenté de 35,85% de décembre 2012 à février 2013 (passant de 0,53% à 0,72%).

Cette hausse aurait dû se refléter dans les taux fixes à dix ans, qui restent toutefois inchangés à 2%. Le taux à dix ans de la Confédération ne serait-il plus le taux de référence? Difficile à dire. C’est probablement le taux à dix ans américain, situé à 2%, comme les taux à dix ans suisses, qui est probablement devenu la référence pour le marché hypothécaire suisse ou les taux Libor suisses. Or une hausse des taux américains est anticipée par le marché obligataire mondial. La Fed pourrait freiner ses achats de dette du Trésor, et les taux montent déjà aux Etats-Unis dans cette perspective, quoique légèrement.

Sur le marché du Libor en francs suisses, lui aussi aligné sur le marché mondial du Libor, principalement en dollars, les taux ont récemment connu de brusques mouvements à la hausse. Le Libor un mois est monté de 139% entre décembre et janvier, le Libor trois mois a grimpé de 84% entre décembre et février. «Ces tensions curieuses pourraient avoir altéré la BNS et le Conseil fédéral. Cela pourrait annoncer un retournement de tendance», estime Dominique Morisod.

«Certaines banques ont pris la fâcheuse habitude de refinancer les prêts immobiliers à long terme des clients avec de l’argent à court terme», souligne l’expert, qui voit là une tendance préoccupante. Une hypothèque à dix ans facturée 2,3% peut être refinancée en Libor un mois à 0,03%. La marge est alors énorme, constate l’expert, dépassant les 2,27%. Ainsi, les banques augmentent-elles leurs marges, profitant que les taux interbancaires sont en baisse et que les taux d’intérêt clients sont en hausse.

«Les banques accroissent ainsi leurs marges, résume Patrick Delarive: elles demandent plus de garanties, elles prêtent moins, et quand elles prêtent, elles prêtent plus cher.» Le problème est que les taux à court terme, sur lequel repose le système hypothécaire suisse, peuvent monter très vite, ou le système interbancaire s’effondrer, comme en 2008.

L’intervention des banques centrales par des injections massives de liquidités ne permettra pas d’enrayer à l’infini la normalisation des taux. Le marché des hypothèques suisses est trop exposé à une hausse de taux, qui pourrait se matérialiser d’ici à 2014 aux Etats-Unis, en raison des difficultés budgétaires et du risque accru sur la dette souveraine américaine. Un risque contre lequel la Suisse peut difficilement se protéger, à part en faisant ce qu’elle a fait: assainir, tant que faire se peut, le marché immobilier national. 

Zaki Myret
Myret Zaki

RÉDACTRICE EN CHEF DE BILAN de 2014 à 2019

Lui écrire

En 1997, Myret Zaki fait ses débuts dans la banque privée genevoise Lombard Odier Darier Hentsch & Cie. Puis, dès 2001, elle dirige les pages et suppléments financiers du quotidien Le Temps. En octobre 2008, elle publie son premier ouvrage, "UBS, les dessous d'un scandale", qui raconte comment la banque suisse est mise en difficulté par les autorités américaines dans plusieurs affaires d'évasion fiscale aux États-Unis et surtout par la crise des subprimes. Elle obtient le prix de Journaliste Suisse 2008 de Schweizer Journalist. En janvier 2010, Myret devient rédactrice en chef adjointe du magazine Bilan. Cette année-là, elle publie "Le Secret bancaire est mort, vive l'évasion fiscale" où elle expose la guerre économique qui a mené la Suisse à abandonner son secret bancaire. En 2011, elle publie "La fin du dollar" qui prédit la fin de la monnaie américaine à cause de sa dévaluation prolongée et de la dérive monétaire de la Réserve fédérale. En 2014, Myret est nommée rédactrice en chef de Bilan. Elle quitte ce poste en mai 2019.

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