Bilan

Bureaux vides: le projet qui divise

Le canton de Genève offre trop de locaux commerciaux alors qu’il souffre d’une pénurie de logements. Une nouvelle loi tente de faciliter la conversion des bureaux. Pas si simple.
  • Bureaux transformés en habitations dans la rue de la Synagogue.

    Crédits: Lionel Flusin
  • Rue du Diorama, Genève. Au 3e étage, un bureau en cours de reconversion.

    Crédits: Lionel Flusin
  • Rue du Stand. Les immeubles mixtes sont plus faciles à transformer.

A Genève, on comptait fin septembre 230  000  m2  de bureaux vides et en construction. Avec un total de surfaces commerciales de 4  millions de mètres carrés dans le canton, le taux de vacance atteint 5% du marché des bureaux, soit le double du stock disponible à fin 2011. Les raisons? Une offre qui augmente alors que la demande baisse.

Même si les professionnels semblent découvrir le phénomène, ce marché atone a pourtant été identifié dès la fin 2011. «Voilà déjà trois ans que les arrivées de nouvelles sociétés nécessitant des surfaces supérieures à 1000 m2  se font de plus en plus rares», affirme Patrick Peyrot, responsable des investissements immobiliers à la Régie Naef.

Au premier semestre 2014, seules les surfaces de moins de 500  m2  situées dans l’hypercentre se sont relouées en moins de six mois. En cause, les incertitudes fiscales, le franc fort, la loi Minder, etc., qui découragent les multinationales à venir s’implanter sous nos latitudes.

Quant aux entreprises déjà implantées sur Genève, une grande majorité d’entre elles cherchent depuis deux ans à réduire leurs coûts en obtenant des conditions locatives plus compétitives: loyers moins chers (voire même gratuité de loyer de six à dix-huit mois), aménagements offerts ou encore participation aux frais de déménagement. Certaines désertent le centre pour s’établir dans de nouvelles constructions en périphérie où le prix du mètre carré est jusqu’à 50% plus bas.

De manière globale, les sociétés ont réduit de 40% le besoin de mètres carrés par employé selon Colliers International Suisse romande, qui publie chaque semestre l’ILB (indicateur des loyers de bureaux). Alors que la plupart des Anglo-Saxons recherchent l’optimisation des postes de travail en pratiquant le desk sharing, 50% des entreprises qui louent une surface comprise entre 1000 et 3000  m2  envisagent de déménager pour des locaux moins chers, mieux équipés et mieux placés. A noter qu’il ne s’agit pas que d’une histoire de coûts mais également d’une demande plus exigeante. «Les locataires ne veulent plus de ce parc administratif vieillissant (accès, aménagement, équipements, design, sécurité, IT obsolescents…)», commente ILB Colliers.

Ces experts en immobilier rappellent que, au centre-ville, 90% des locaux rendus vacants nécessitent de lourds travaux de rénovation pour prétendre correspondre aux standards nationaux et internationaux. Une raison de plus qui pousse de nombreuses entreprises à quitter Genève pour La Côte, où la qualité des locaux est souvent bien meilleure.

Tous ces phénomènes ont contribué à l’augmentation des bureaux vacants, un sujet qui a monopolisé le débat, ces derniers mois, à Genève. Et la question a commencé à tarauder certains propriétaires et professionnels de l’immobilier: avec la grave pénurie de logements, faut-il transformer ces bureaux vides en habitation? Peut-on donner une seconde vie à ces surfaces en attente de locataires?

Un projet de loi, déposé par le MCG Ronald Zacharias, vient tout juste d’être approuvé par le Grand Conseil genevois. Cette loi entend faciliter la conversion des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou encore industriel en logements, sans contrôle des loyers par la LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations).

L’idée est d’assouplir les contraintes de construction, de permettre de changer un bien d’affectation à moindres coûts et de pouvoir aisément revenir du logement au bureau si le bail devait être résilié par le locataire. «La convertibilité est essentielle pour encourager les propriétaires à faire le pas», estime le député MCG.

Le nœud du problème: la rentabilité

Pourtant, même si le projet est soutenu par une grande majorité de politiciens ainsi que par certains acteurs du secteur comme la Chambre genevoise immobilière, les propriétaires ne seraient pas enclins à convertir leurs espaces en logement.

Selon l’expert immobilier François Micheli, «ils préfèrent pour l’heure attendre une reprise qui offrira de meilleurs rendements, quitte à louer temporairement moins cher». Quant aux investisseurs institutionnels, «ils cherchent avant tout une bonne diversification (logement, commercial et mixte) pour sécuriser leurs placements», indique Patrick Peyrot, de la Régie Naef. Car n’oublions pas: non seulement convertir un bureau en appartement coûte très cher et rapporte beaucoup moins (jusqu’à 50% de loyer en moins), mais c’est surtout l’affectation «bureau» qui vaut de l’or.

En effet, ces surfaces ne supportent pas les mêmes contraintes étatiques que les logements, soumis à la LDTR et à la Lex Koller (loi qui limite l’accès à la propriété immobilière aux personnes ne possédant pas un passeport helvétique). Dès lors, une fois le bien converti en logement, cela devient pratiquement impossible de le vendre à un étranger.

Toutes ces complications expliquent en partie le bas taux de conversion sur Genève. A l’heure actuelle, les bureaux transformés en habitations se comptent sur les doigts de la main. Toutefois, la nouvelle loi adoptée le 19 septembre dernier par le Grand Conseil changera peut-être la donne.

Le fait de pouvoir revenir en arrière facilement incitera peut-être les propriétaires à faire le pas de transformer leurs bureaux en appartements. C’est en tout cas ce qu’espère Ronald Zacharias. Le député MCG estime que la loi pourrait voir émerger «entre 200 et 300  logements annuellement sur les cinq prochaines années, dont une dizaine pourrait provenir de son propre parc immobilier».

Les logements facilement convertibles, précise-t-il, sont ceux dans les immeubles mixtes, c’est-à-dire là où se trouvent déjà des appartements avec des cabinets médicaux ou des études d’avocat, par exemple.

En effet, une grande partie des surfaces commerciales (comme par exemple les arcades dans les rues passantes, les espaces industriels, etc.) n’est pas adaptée à la conversion en habitation. Seuls environ 20% des 230  000  m2  de bureaux vides actuels pourraient potentiellement être transformés en appartements.

Des chiffres à relativiser

François Micheli estime, quant à lui, qu’il s’agit d’un micromarché: «Ces transformations vont se faire au cas par cas et resteront exceptionnelles.» Par ailleurs, le taux de vacance de 5%, même s’il s’agit d’un pic connu pour la dernière fois durant la crise du milieu des années 1990, est à relativiser. Il reste bien moins élevé que dans d’autres villes européennes (Paris et Londres, notamment) qui affichent entre 8 et 12% de bureaux vides.

Les professionnels de l’immobilier rappellent également la nécessité de garder une offre de surface commerciale importante pour continuer à attirer de nouvelles sociétés à Genève.  

Chantal Mathez

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