Immobilier 10 bonnes raisons de devenir propriétaire Les taux sont redescendusà des niveaux historiquement baset les prix se sont souvent dépréciés. L'occasion est propice. Etat des lieux et panorama des prix.

Par Jean-Raphaël Fontannaz - Bilan No.19 - 04.11.2009

Une villa ou un appartement sont toujours un peu trop chers lorsque l'on cherche à les acquérir. Mais, sur la durée, l'investissement s'avère systématiquement profitable. C'est l'enseignement que l'on peut tirer de crises majeures comme celle de la fin des années 1980: ceux qui ont eu la capacité d'attendre la fin de la déprime ont fait d'excellentes affaires.

En Suisse romande, cette règle se vérifie partout. Seule (petite) exception, les deux Jura où les prix peinent encore à retrouver les sommets des années de surchauffe. Partout ailleurs, les plus-values ont été au rendez-vous. Surtout ces dernières années. En résumé: tout est question de timing.

Avec cette nuance essentielle: acheter au bon moment permet simplement de réaliser plus vite un gain immobilier à la revente. Or la période actuelle offre de belles opportunités. D'une part, les taux ont retrouvé des planchers historiques. De l'autre, les prix se sont tassés, voire ont décru. Enfin - c'est un peu cynique, mais c'est la réalité du marché - la recrudescence du chômage a aussi pour conséquence d'amener à la vente des objets inattendus.

Conseil n° 1
Bien choisir l'objet

C'est la fameuse règle des trois S. Ce qui compte dans l'immobilier, c'est la situation, la situation et... la situation. L'objet bien localisé traversera toutes les crises sans péril. Sauf à être certain que les aléas de la vie n'obligeront jamais à se dessaisir de son chez-soi, mieux vaut éviter les villas un peu excentrées et excentriques ou les appartements au cachet trop personnel. En immobilier, les biens «coup de coeur» réclament, par force, un acheteur qui ressente la même émotion...

Conseil n° 2
Effacer le supplément du 2e rang

C'est l'évidence: il y a suffisamment de liquidités sur le marché. Mieux: les grandes banques ont repris conscience de l'importance de leurs racines helvétiques et les assurances cherchent à nouveau à placer des hypothèques. Ces conditions sont à l'avantage du futur propriétaire. A ce dernier de faire jouer la concurrence en affichant sa maîtrise des conditions-cadres. Déjà en intégrant la différence entre 1er et 2e rang. Historiquement, une fois déduits les 20% de fonds propres, tout prêt hypothécaire se décomposait entre les 65% du 1er rang et les 15% du 2e.

Ce dernier était majoré, dans la règle, de 1% supplémentaire. Entre autres pour inciter l'acheteur à l'amortir au plus vite.Techniquement, la règle subsiste pour le décompte de l'amortissement. Mais, dans la réalité des faits, suffisamment d'établissements proposent l'entier du prêt au taux unique du 1er rang pour que les derniers résistants ne plient devant un emprunteur un peu avisé. Il est d'ailleurs symptomatique qu'il n'y ait pratiquement plus que les deux grandes banques et quelques assurances pour afficher un supplément au niveau du 2e rang. Cette pratique résiduelle permet surtout d'offrir un pseudo-rabais par rapport à une concurrence qui l'accorde spontanément.

Conseil n° 3
Considérer les fonds propres

Pour beaucoup de futurs propriétaires, l'envie du sweet home achoppe à la disponibilité des fonds propres. L'enquête de Bilan démontre que, pour un emprunt de 600 000 francs, ceux-ci peuvent varier d'un peu moins de 190 000 francs à près de 240 000! La raison: certains établissements acceptent d'inclure les frais d'acquisitions (notaire, droits de mutation, etc.) dans l'emprunt contracté alors que d'autres exigent que ce montant vienne des économies de l'acheteur. Autre particularité: l'assurance Zurich réclame 25% de fonds propres, au lieu des 20% usuels. A l'inverse, Helvetia peut financer plus que le 80% de l'investissement. «Nous pouvons aller au-delà moyennant le nantissement de polices vie avec des valeurs de rachat garanties ramenant l'engagement à 80%», explique son porte-parole, Urban Henzirohs. A considérer, si l'on est plus ou moins juste au niveau de ses avoirs initiaux.

Conseil n° 4
Tenir compte du revenu exigé

Même remarque sur le revenu considéré comme nécessaire pour supporter le poids de la dette contractée. D'une banque à l'autre, le salaire requis de la part de l'acquéreur pourra osciller de 113 000 à 150 000 francs. Toujours pour le même emprunt! A nouveau à prendre en compte en fonction de son aisance.

Conseil n° 5
Analyser les exigences annexes

Tout enthousiasmé par sa future résidence, l'acquéreur pourra risquer de négliger certains «détails». Il en va ainsi des exigences d'amortissement qui cachent un paradoxe. Les banques ou assurances qui réclament des montants plus importants sur des périodes plus concentrées favorisent en fait leur client: ces demandes plus conséquentes lui permettront de réduire plus vite et plus substantiellement sa dette.

Un véritable avantage au moment de la retraite où les revenus décroissent par force.Idem de l'argent prévu pour l'entretien de l'objet. Bien sûr, on peut s'en sortir souvent à moins de 1% du prix d'achat. Mais réserver un tel budget évite bien des surprises et, surtout, permet de se prémunir du risque de voir son bien perdre de la valeur par manque d'entretien.

Conseil n° 6
Refuser les frais

Par le passé, il n'était pas rare que les banques facturent une série de prestations complémentaires lors de la conclusion d'un prêt hypothécaire. Aujourd'hui, la concurrence a réduit ces prétentions à la portion congrue. Seuls demeurent, dans certains établissements, les frais d'ouverture de dossier.

A ce titre, des établissements réclament quelques centaines de francs, jusqu'à 0,1% de l'hypothèque. Voire 0,3% au Crédit Agricole, plafonné à 1500 francs. Mais la majorité y renonce. En clair, pour l'acquéreur, c'est une demande à classer immédiatement dans la rubrique «rabais à accorder spontanément»! «Les frais de dossier figurent sur notre brochure de tarification, mais ils ne sont que rarement facturés», reconnaît Edgar Jeitziner, directeur à laBanque Cantonale de Fribourg(BCF)

Conseil n° 7
Profiter des actions

«C'est devenu le souk! Les clients discutent les prix comme avec des marchands de tapis...», soupire un banquier qui a été formé à l'âge d'or du cartel bancaire, quand tous les établissements affichaient le même taux. Ce n'est pas forcément entré dans la mentalité de tous les emprunteurs. «Et pourtant, ils auraient tort de se gêner. Car, de nos jours, tout se négocie.

Jusqu'à combien? Cela dépend tout d'abord de son dossier personnel. Meilleur il est, plus l'obtention d'un rabais sera facile», relève un spécialiste des prêts hypothécaires. Et le jeu en vaut la chandelle, car les moindres points de base grattés pèsent tout de suite quelques centaines de francs l'an. Quelques exemples glanés à la volée et décodés: chez UBS, votre prêt sera diminué de 0,5% pendant trois ans si vos avoirs en banque atteignent la moitié de l'emprunt.

A la Banque Coop, un patrimoine de 100 000 francs suffit et vaut un rabais supplémentaire de 0,10%.La formule «family plus» de UBS offre 800 francs de réduction par enfant pendant trois ans (pour au maximum trois enfants). La Banque Cantonale du Valais (BCVs) favorise aussi les familles. Limité à trois ans, le rabais se chiffre à 0,5% sur un prêt variable, mais chute à 0,125% pour un taux fixe.

L'effort de la Banque Cantonale du Jura (BCJ) est plus concentré: 0,1% par année de durée, jusqu'à un maximum de 1,0%, déduit sur les intérêts de la première annuité.«Avec l'hypothèque à bonus initial, le client qui acquiert son premier logement profite d'une réduction de 0,5% sur la moitié de son crédit pendant la moitié de la durée convenue», relève Jean-Paul Darbellay,porte-parole du Credit Suisse. Ce qui correspond à un rabais de 0,125% sur l'entier du prêt et toute sa durée.

A la Banque Migros , le produit M-Start octroie un rabais similaire sur les trois premières années. Sa concurrente Coop est plus généreuse: pour un prêt à cinq ans, elle offre 1,50% de réduction sur l'année initiale. Soit 0,30% en moins sur la durée totale de l'emprunt.Tous les établissements rivalisent d'inventivité pour favoriser les bâtiments certifiés «Minergie» ou analogues. Chez UBS, sur dix ans, les hypothèques «Eco» offrent une réduction de l'ordre de 0,2% pour les modules basse énergie ou solaire. Soit, sur la décade, un rabais total variant entre 11 700 et 13 francs. Pour Raiffeisen, la réduction s'élève à 5000 francs, mais sur quatre ans. La Banque Coop se détache à nouveau avec des rabais canon allant, pour un à cinq ans, de 0,50 à 0,60%.

Credit Suisse prend à sa charge tous les frais de certification «Minergie» jusqu'à concurrence de 4000 francs. La Banque Cantonale Vaudoise (BCV) rembourse aussi ce certificat et réduit encore le taux du prêt de 0,25%. La Banque Cantonale Neuchâteloise (BCN) offre un rabais similaire, limité à cinq ans. A la BCVs, la réduction ascende à 0,5% sur le taux variable, mais se contracte à 0,125% pour un prêt fixe. Pour encourager l'assainissement des bâtiments, la BCJ a lancé un prêt fixe de trois ans, JuraEnergie, à seulement 1%! Tous les arguments sont bons pour attirer le chaland: à la Banque Coop, la remise de 25 000 superpoints acquis par les achats dans les magasins du même nom vaut 0,25% de rabais sur le prêt.

Certaines promotions ponctuelles permettent de bien définir l'horizon d'attente pour un bon client. La BCVs a lancé un bouquet d'«actions 2009». «Nous offrons des hypothèques fixes à 1,70% pour trois ans, à 2,36% pour cinq ans, à 2,90% pour sept ans et à 3,29% pour dix ans», détaille Jean-Yves Pannatier, responsable de la communication. Soit des rabais sur les tarifs affichés de 0,37% pour la première durée et de 0,25% pour les autres.

Conseil n° 8
Négocier les tarifs

Toute la panoplie des différentes réductions présentées ci-dessus montre que les tarifs officiels restent indicatifs. Mais ces rabais en tous genres donnent une bonne mesure du rabais que le client peut - assez facilement - obtenir.En fonction de la qualité de son dossier, une remise de 0,25% à 0,40%, voire jusqu'à 0,50% peut être envisagée. C'est tout l'art de la négociation. Où il faut toutefois garder présent à l'esprit que son banquier est un interlocuteur sur la durée. Mieux vaut peut-être parfois renoncer à chipoter pour quelques points de base supplémentaires afin de conserver une relation privilégiée avec son conseiller!

Conseil n° 9
Profiter des forward

Valable pour les nouveaux propriétaires, la conclusion anticipée d'un prêt est une formule attrayante pour bénéficier des bas taux actuels. Elle est aussi valable pour la reconduction avant terme d'un emprunt déjà contracté. Pour un emprunt fixe, la Banque Coop offre par exemple un trimestre d'anticipation, mais taxe à partir de quatre mois à l'avance.«Nous n'appliquons aucune majoration pour une réservation de taux dans les six mois, jusqu'à quatre ans de durée, ou dans les trois mois pour les prêts plus longs», indique Pierre-Alain Leuenberger, de la BCN.

La pénalité s'y monte à 0,2% pour une anticipation de neuf mois, à 0,3% pour douze mois. La BCN n'opère pas de réservation au-delà de l'année. A la Bâloise, la gratuité va jusqu'à six mois à l'avance. Son concurrent Helvetia double cette durée, sans rien facturer. La Banque Cantonale de Genève permet de son côté d'anticiper un prêt jusqu'à deux ans, mais elle n'a pas donné de détail chiffré sur le surcoût de l'opération. Jusqu'à sept mois à l'avance, l'anticipation ne coûte rien à la Banque Migros. La BCVs est la plus généreuse: «Un forward gratuit est possible jusqu'à douze mois», confie Jean-Yves Pannatier.

Conseil n° 10
Choisir sa localité

En principe, cette étape constitue la première démarche: avoir trouvé l'objet de ses rêves déclenche le processus de l'emprunt hypothécaire. Mais, dans une réflexion liée à l'accession à la propriété, il n'est pas inutile de rappeler que la Suisse romande n'est pas un marché immobilier uniforme et cohérent, mais bien plutôt la juxtaposition d'une multitude de micromarchés régionaux.A quelques kilomètres, les différences de tarifs peuvent être substantielles. Mieux encore, comme le confirment les évaluations d'un même objet que livre le Centre d'information et de formation immobilières (CIFI), dans plusieurs localités, les prix sont plus avantageux aujourd'hui qu'il y a deux ou cinq ans. Avis aux amateurs!

Crédit photo:Corbis

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